Quelle est la diffÉrence entre un terrain ISOLÉ et un terrain en lotissement ?
Un terrain est dit isolé ou hors lotissement quand il ne provient pas d'une division foncière. Il est également appelé terrain en diffus. Il peut être mis en vente sans être borné, ni viabilisé.
Un terrain situé dans un lotissement est issu d'une procédure de lotissement. Avant la mise en vente des terrains, le lotisseur doit obtenir un permis d'aménager ou une décision de non opposition de la mairie pour diviser une parcelle en plusieurs lots à bâtir. Le terrain en lotissement doit obligatoirement être borné et viabilisé pour être vendu.
Quelles différences entre un Promoteur immobilier, un Aménageur et un constructeur ?
Aménageur foncier : la préparation du terrain pour votre projet
L’aménageur foncier, aussi appelé lotisseur, a pour mission de préparer un terrain en vue d’y édifier une construction. Son rôle est d’acquérir un terrain nu auprès de propriétaires fonciers pour étudier ses possibilités de division en plusieurs parcelles. Il en monte un dossier de Permis d’Aménager.
Il est ensuite chargé de la viabilisation des terrains, c’est-à-dire de leur raccordement aux réseaux d’eau, d’électricité, de gaz, de téléphone et d’assainissement. Enfin, la revente de ces terrains viabilisés peut avoir lieu sous forme de lots aux particuliers.
Promoteur immobilier : votre projet clé en main
Le promoteur immobilier a pour principale mission d’assurer la construction d’immeubles (habitation, bureaux…) sur un terrain prédéfini. Cette mission s’étend sur plusieurs tâches : cela peut aller de l’étude de marché globale jusqu’à la mise en vente et la promotion des bâtiments construits.
Constructeur immobilier : la construction de votre maison
À la différence du promoteur immobilier, le constructeur immobilier se charge uniquement des travaux de construction de votre maison. L’achat du terrain de votre maison et l’ensemble des travaux de viabilisation restent à votre charge, y compris la souscription à une assurance construction dommages-ouvrage.
Il peut cependant avoir un rôle d’aide dans la recherche de votre terrain auprès de particuliers et professionnels de l’immobilier.
Quels documents consulter AVANT D’acquérir un terrain en lotissement ?
Avant de signer une promesse de vente, il est nécessaire de consulter plusieurs documents. Ils permettront de vérifier que le terrain est bien constructible et de connaître les contraintes d'urbanisme pour construire.
Le plan local d'urbanisme (PLU)
Le PLU donne des précisions sur les règles de construction, les délimitations des zones à risques naturels ou technologiques et les futurs projets d'aménagement locaux.
Le certificat d’urbanisme opérationnel
Il est également recommandé de demander à la mairie un certificat d’urbanisme opérationnel : il vous renseignera sur la faisabilité de votre projet de construction sur le terrain.
Documents liés au lotissement (Dossier de Permis d’Aménager)
Dans le but de garantir un minimum d'unité des constructions, le lotissement est la plupart du temps régi par des règles spécifiques. Tant que vous y habiterez, vous devrez, comme tous les autres colotis, les respecter. C'est pourquoi, avant de vous engager, il est important de consulter les documents qui régissent la construction et la vie dans le lotissement : le règlement du lotissement ainsi que l’ensemble des documents constituant le Permis d’Aménager faisant l’objet du lotissement.
Tous ces documents sont disponibles au service d'urbanisme de la commune où se situe le lotissement.
qu’est-ce qu’un permis d’amÉnager ou une dÉclaration prÉalable ?
Pour vendre un terrain issu d’une division parcellaire, le vendeur doit obtenir une autorisation d’urbanisme préalable :
soit un permis d’aménager si le lotissement prévoit l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs. En effet, le lotisseur ne peut entreprendre des travaux de lotissement sans obtenir au préalable l’autorisation de la mairie.
Cette autorisation est matérialisée par le permis d’aménager. Ce même permis est délivré sous la forme d’un arrêté municipal. On parle plus spécifiquement d’un « arrêté de lotir » ou « arrêté de lotissement ».
L’arrêté de lotir contient des prescriptions réglementaires que le lotisseur doit respecter. Parmi celles-ci, le lotisseur doit notamment procéder à la viabilisation et à la délimitation de chaque lot du terrain aménagé.
En cas de non-respect des prescriptions édictées par le permis d’aménager, la mairie est habilitée à prendre toute mesure utile afin d’obliger le lotisseur à se conformer au permis.soit une déclaration préalable pour une division parcellaire. La déclaration préalable a pour but de déclarer aux instances municipales la création d’un nouveau terrain à bâtir suite à une division parcellaire. L’instruction de la demande permet à la mairie de vérifier la constructibilité du nouveau terrain.
Tant que le lotisseur n'a pas obtenu cette autorisation, aucune vente ne peut avoir lieu. La durée de validité est de trois ans et peut être prolongée. L’autorisation est périmée si les travaux ne sont pas commencés dans les trois ans ou si le chantier est interrompu durant plus d’un an.
A SAVOIR : Il n’est pas possible de signer une promesse de vente avant l’obtention du permis d’aménager. En revanche, le lotisseur peut consentir une promesse de vente avant l’obtention du certificat de non opposition à déclaration préalable.
Quelles sont les étapes lorsqu’on souhaite acheter un terrain en lotissement ?
Consulter les documents composants le Permis d’Aménager du lotissement et la disponibilité des terrains (grille de prix) ;
Optionner le terrain qui vous intéresse (bloquer le terrain sans engagement et sans frais pendant 10 jours pour avoir un délai de réflexion) ;
Démarcher les banques pour s’assurer que vous êtes finançable pour votre projet de construction ;
Démarcher les constructeurs pour s’assurer que votre projet correspond bien au terrain optionné ;
Signature d’une promesse de vente et annexe (règlement d’un acompte de 5% du prix de vente) ;
Respecter et remplir les conditions suspensives relatées dans la promesse de vente signée ;
Signature de l’acte authentique chez le notaire (règlement de la totalité du prix de vente et les frais annexes).
Quelle est la différence entre un terrain optionné, réservé, et acté ?
Un terrain optionné, est un terrain préréservé par un client sans frais et sans engagement. L’option a une durée de validité, chez IFI Aménagement, de 10 jours. Un délai de réflexion pendant lequel le client doit s’assurer que le terrain correspond pleinement à ses attentes. Après ce délai passé, le client doit prendre la décision de réservé le terrain ou de ne pas donné suite.
Un terrain réservé est un terrain dont le client s’est engagé avec le lotisseur : signature d’un promesse de vente.
Un terrain vendu est un terrain dont le client est devenu propriétaire : signature d’un acte authentique chez le notaire.
A partir de quel moment je peux être propriétaire quand je souhaite acheter un terrain en lotissement ?
A partir du moment où le lotisseur aura terminé les travaux de viabilisation du lotissement (quant votre terrain sera borné et viabilisé) et aura obtenu une attestation d’autorisation de vente par anticipation de la part de la Mairie.
Quels sont les frais (annexes et taxes) lorsqu’on achète un terrain EN LOTISSEMENT ?
Un acompte : de 5% du prix de vente du terrain vous est demandé à la signature de la promesse de vente. Ce montant sera ensuite soit déduit du montant du prix de vente ou soit rembourser lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire ;
Frais notariés : environ 8 à 10% tant pour l’établissement de l’acte authentique de vente que l’acte du dépôt de pièces du lotissement et éventuellement les frais de prêt.
Frais divers : Une provision d'un montant de 500 € devant couvrir les éventuelles dégradations des espaces communs du lotissement (une caution qui sera séquestrée en l’étude notariale. En cas de dégradations constatées suite au démarrage de votre construction sur le lotissement, cette caution pourra être encaissée par l’aménageur afin d’effectuer les reprises. En cas d’aucune dégradation constatée, cette caution pourra vous être remboursée après la rétrocession du lotissement) et 50 € pour la création de l'association syndicale libre à laquelle seront cédés les équipements communs.
Frais de géomètre : Une provision correspondant aux honoraires dus au géomètre expert à raison des diligences qu’il effectuera au titre de l'implantation de votre construction et de l’état des lieux du terrain. Ce montant sera séquestrée et à verser en l’étude notariale lors de la signature de l’acte authentique. En effet, une fois que vous serez propriétaire de votre terrain, vous devrez contacter le géomètre du programme afin de prendre rendez-vous avec lui sur site pour la réalisation de l’état des lieux du terrain ainsi que l’implantation de votre construction avant démarrage de celle-ci. Lors de l’état des lieux, le géomètre a pour objectif de contrôler si l’ensemble des bornes sont présentes et bien implantées (et de les remettre en place en cas de besoin) et l’état des coffrets (si une dégradation est remarquée, l’aménageur prendra en à sa charge les reprises nécessaires).
Frais d’Architecte (selon la demande des collectivités) : Il est précisé au futur acquéreur que son dossier de permis de construire devra être visé avant dépôt en mairie par l’Architecte-Conseil du lotissement. L’architecte a pour objectif de vérifier et de contrôler si le dossier de permis de Construire est conforme au règlement du lotissement ainsi qu’au règlement de la commune (PLU). Une fois le dossier visé, le dossier peut être déposé en Mairie de la commune correspondante.
Les taxes exigibles à raison de l'opération de construction qu'il réalisera sur le terrain : la taxe d’aménagement, la participation au raccordement à l’égout… Pour en connaître les montants, vous pouvez vous renseigner auprès de la Mairie de la commune sur laquelle se trouve le terrain.
Qu’est qu’un terrain viabilisé ?
La viabilité d’un terrain signifie qu’il est aménagé et que celui-ci est raccordé aux réseaux d’électricité, d’eau, de gaz, de téléphone et d’assainissement.
L’étude de sol est-elle obligatoire POUR VENDRE UN TERRAIN ?
Depuis le 1er octobre 2020, l’étude de sol devient obligatoire si le terrain à vendre se trouve dans les zones définies comme moyennement ou fortement exposées au phénomène de Retrait-Gonflement des Argiles (RGA), phénomène lié à des périodes de sécheresse ou de pluies intenses.
Une carte disponible sur le site https://www.georisques.gouv.fr/articles-risques/exposition-du-territoire-au-phenomene vous permet de savoir si votre terrain se trouve dans une zone à risque, selon trois niveaux :
une exposition faible
une exposition moyenne
une exposition forte
Quelles en sont les raisons ?
Les sols argileux gonflent sous l'effet de l'eau et se rétractent naturellement sous l'effet de la chaleur du soleil. Il existe alors un risque élevé de mouvements de terrains qui peuvent provoquer d’importants dégâts sur les constructions ( (exemple : des fissures dans les fondations et dans les murs). Ce risque est d'autant plus sérieux pour la construction de maisons individuelles car leurs fondations sont plus légères que celles des immeubles de logements collectifs.
Cette étude de sol s’impose donc à tout vendeur d'un terrain situé dans une zone au sol argileux, pour but :
de sécuriser la construction du futur logement qui sera implanté dessus ;
d'informer l'acheteur du risque potentiel ;
de permettre au constructeur ou au promoteur d'adapter ses techniques de construction pour sécuriser l'opération.
comment savoir si mon terrain est constructible ?
connaître la référence cadastral du terrain
Le relevé cadastral est un document qui vous permet de savoir si votre terrain est constructible, de connaître la nature d'une parcelle cadastrale . Car il met notamment en évidence la zone dans laquelle il se situe : zone urbaine, zone à urbaniser, zone agricole ou zone naturelle et forestière. Il vous suffit alors de vérifier que votre terrain se trouve bien dans une zone dans laquelle une construction est possible ou dans une zone en passe de devenir constructible.
Comment faire pour obtenir un relevé cadastral ? Deux possibilités s'offrent à vous :
rendez-vous en mairie et demandez au service urbanisme de vous faire parvenir le relevé cadastral. Vous pouvez également effectuer la demande via le site internet de la mairie.
effectuez la recherche sur le site officiel cadastre.gouv.fr. Le site recense la totalité des plans cadastraux.
CONSULTer LE P.L.U de la commune concernée
Afin de savoir si le terrain que vous possédez est constructible, la première démarche à entreprendre est de consulter le PLU : Plan Local d'Urbanisme. Le PLU est un document qui détermine les règles d'urbanisme d'une commune. Il a pour but de gérer les enjeux fonciers et architecturaux. Le PLU définit l'affectation des sols pour chaque terrain : habitations, commerces et services, exploitations agricoles et forestières, équipements d'intérêts collectifs et services publics.
En consultant le document, vous allez pouvoir visualiser les 4 zones du PLU de la commune dont dépend votre terrain.
les zones Urbaines (U). Il s'agit des zones dans lesquelles un terrain est généralement constructible puisqu'elles ont déjà fait l'objet de nombreuses opérations immobilières (habitations, commerces, entreprises...) et qu'elles sont déjà viabilisées, les accès à l'électricité, au gaz et à l'eau étant déjà réalisés.
les zones à Urbaniser (AU). Si ces zones ne sont pas encore urbanisées, elles sont toutefois en passe de l'être, ce qui signifie qu'elles sont elles-aussi généralement constructibles et devraient devenir rapidement des ZU.
les zones agricoles (A), sont destinées comme leur nom l'indique à l'activité agricole. Cela implique qu'elles sont généralement uniquement constructibles pour des bâtiments liés à cette activité.
les zones naturelles et forestières. Elles sont le plus souvent non constructibles car elles délimitent un espace naturel protégé.
Consulter le PLU vous permet ainsi de vous donner une première indication, car en fonction de la zone dans laquelle se trouve votre terrain, vous pouvez déjà savoir si la parcelle est constructible ou non. Mais attention car les règles en matière d'urbanisme changent régulièrement. Un terrain se trouvant dans une zone non constructible une année peut finalement être constructible l'année suivante.
Vers qui se tourner pour construire son habitation ? Constructeur, Maître d’œuvre ou Architecte ?
Le constructeur
Ses avantages : Il se charge de l’ensemble des travaux, coordonne le chantier et vous tiendra informé des différentes démarches administratives à remplir.
Opter pour un constructeur de maison individuelle permet de bénéficier de l’encadrement le plus complet possible. Ainsi, vous obtiendrez des garanties fermes et définitives quant aux différents prix, et ce dès la signature qui actera votre contrat de construction.
De plus, en cas de retard pris sur le chantier, le constructeur devra concéder des pénalités de retard plus ou moins importantes, qui sont elles aussi définies par avance dans le contrat.
Son inconvénient majeur : si tout est si simple, c’est aussi parce que vous serez amené à sélectionner votre maison sur catalogue, du moins avec certains constructeurs nationaux. Un modèle de construction vous sera proposé et comprendra des plans, des matériaux et des équipements immuables, choisis par le constructeur et qui ne vous laisseront guère d’autre choix que celui de « faire avec ».
Le Maître d’Oeuvre
Ses avantages : le plus souvent indépendant, son rôle est de sélectionner les différents intervenants sur le chantier, de planifier les travaux et d’en assurer l’entièreté du suivi.
Le maître d’œuvre choisit le plus souvent des entreprises avec lesquelles il a l’habitude de travailler, ce qui simplifie les contacts et évite bon nombre de soucis éventuels.
Son inconvénient : si sa présence peut s’avérer précieuse, le maître d’œuvre représente d’importants montants d’honoraires supplémentaires pour un travail que vous pourriez assurer.
Aussi, le maître d’œuvre ne fournit aucune assurance dommages-ouvrage. La responsabilité quant aux devis et aux factures à payer n’est pas engagée.
L’Architecte
Ses avantages : l’architecte vous offre l’immense avantage d’atteindre votre plus grand rêve, à savoir la construction d’une maison « unique », adaptée à vos désirs et bâtie avec les matériaux de votre choix.
Il peut vous être utile plus ou moins longtemps. Vous pouvez en effet vous limiter à l’engager pour le dessin de vos plans dans le but d’obtenir votre permis de construire (dans le cas où votre maison dépasse une superficie de 150 m²), ou le solliciter afin qu’il remplisse le rôle de maître d’œuvre durant le chantier.
Dans ce dernier cas, il prendra non seulement en charge votre demande de permis de construire, mais également le dossier technique, les devis des différents entrepreneurs, la direction des travaux et le contrôle des factures avant paiement.
Son inconvénient majeur : à coup sûr, l’architecte est le plus onéreux. Il fixe ses honoraires librement, il vous appartient donc de vous renseigner auprès de plusieurs architectes avant d’effectuer votre choix.